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2017年全国房地产市场总结及2018年展望
发表日期:2018-05-08

近日,国家统计局发布2017年宏观经济运行情况,经济发展超预期增长,全年国内生产总值827122亿元,比上年增长6.9%,GDP增速7年来首次回升,并远高于年初设定的6.5%目标。2017年这个特殊的年份,经济交出了近乎完美的答卷。但对于楼市来说,2017年却只能说是“外强中干”。



2017年,从两会到十九大,再从中央经济工作会议到住房和城乡建设工作会议,凡是提及楼市,政策总方针均是围绕“房住不炒”展开,扼制房地产市场投资需求成为全年政策主要目标。全国共有54个城市出台调控,“认房又认贷”的城市15个,限售的城市48个,限购政策129条,限贷政策169条。此轮调控摒除传统的抑制需求,而从抑制需求及增加供给双向调节,限购、限贷之外,不乏限售、限商、限离等创新政策。在长效机制建设方面亦有了较大进展,共有产权、长期租赁、土地户籍改革等措施建设力度正不断加大。


本着降杠杆防风险的目的,下半年货币政策逐渐转向稳中偏紧,尤其是针对房地产贷款,利率不断增长,这使得2017年的楼市政策环绕,限字当头,一二线城市市场降温,成交萎缩,需求向三四线城市挤压,造成三四五线城市逆势而起,市场走势与中央去库存的初衷不谋而合,在一二线城市成交不利的情况下,凭借三四五线市场发力,全国商品房销售创造新的历史,全国创下17亿平米 、13万亿元新高。但整体来看,大中城市及城市圈周边三四线城市,市场萎靡不振,成交量大幅下降,一线城市同比下降达43%,三大城市圈内部分城市二手房价格下半年已开始下跌。市场整体氛围低迷,城市分化明显。


从行业来看,2017年行业集中度继续向全国性布局的大型企业集中,39家500亿以上企业已经占据了42%的市场份额,集中度增长惊人。2017年除了延续强者恒强,大鱼吃小鱼的行业走势之外,转型创新是开发商们共同的前进方向,当前大力发展长期租赁,特色小镇等新兴产业,使得开发商除了盖房变现之外,必须学会更多的运营、持有以求增值的能力,单从长租公寓领域看,2017年超过1/3的百强房企创立了自己的长租公寓品牌,房地产行业的未来属于“广布局、多元化”的前瞻高效型企业。


经济层面,有了2017年良好的基础,2018年经济稳中向好的趋势应该不会变,这对于处于政策高压下的楼市来说,也许不能算是个好消息,这预示着2018不需要楼市回暖,经济仍可以稳中有升。一是随着经济结构的不断优化,经济对于楼市的依赖正在逐步减弱;二是欧美经济体复苏,外需有了较大提升,这也是2017年经济超预期增长的重要原因,虽然特朗普政府加息减税开展对华贸易战,开启贸易保护,但随着欧美经济的继续回升,预计外需在2018年增长仍有支撑。


在风险方面,美国加息,减税,将引起多大的资本外流对我国经济将有一定的影响;另外,国内的债务杠杆率仍处于较高水平,降杠杆防风险2018年仍将继续,这意味着2018年我国货币政策将是“稳健偏紧”,这对于楼市来说是个利空。


2018年在经济向好,房住不炒总基调下,政策全放松可能性不大,但2018是长效机制建立的关键年份,随着长效机制的逐步推进,限制政策将持续微调,影响减弱,2018年的政策环境,一线城市将继续保持严控,二线及城市圈内三四线城市,将加强地方主体责任,因城甚至因区域调整、更有针对性的调节市场。


在此背景下,预计2018年市场整体热度有望优于2017年,但大幅反弹无望,总量触顶回落,全年先抑后扬,一线政策从严,依然难熬,二线有望随政策微调释放需求,市场缓慢复苏,三四线热度难续,分化加剧,部分仍有机会。

另外,在长效机制逐步建立,楼市格局多方平衡的新时代下,处于发展风口的万亿级租赁市场及精益城市化进程中的存量资产改造,为楼市带来了新的发展机遇,也迎来了新的战场。


关于房地产税,三年内难以实现,因为税法改革三年内完成,落地尚需时日。

2018年是长效机制与短期调控结合的转折点,是长效机制建设的关键时期,市场中长期运行环境将逐步确立。

中长期来看,历史不开倒车,政策市终将退出舞台,随着城镇化深入,人口向城市圈聚集,带来更多的需求支撑,城市圈是所有企业应该关注的未来主战场。也预示着房地产市场中长期仍有较大发展空间。


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